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专栏 | 转型背景下商业地产融资新模式

admin2015-09-29

2014年以来,房地产市场的供需关系已从“总体偏紧,局部过紧”演变为“总体偏松,局部过剩”。随着供需关系的转变,房地产行业高增长时代结束,市场分化加剧,行业集中度将进一步提高。受销量下降、库存高企和竞争加剧影响,行业利润水平不断下降,房地产企业开始纷纷谋求转型。
 
  商业地产作为一种资金密集型的地产模式,大体量的开发建设需要持续强大的资金链作为保证,以往依赖的银行开发贷款只是满足了一些环节的资金需求,难以真正解决其开发资金缺口。尤其是在现阶段的商业地产领域,跑马圈地时代已经过去,行业间的竞争正进入深水区。在行业需求转型的时间节点上,融资渠道急需拓宽和创新。因此,如何处理好转型期商业地产的融资问题,已成为商业地产开发商亟需解决的核心部分。
 
  一、商业地产向“轻资产”模式转型
 
  当土地升值速度高于资金成本时,房地产企业有动力去寻求储备土地,以至于土地储备在某段时期成为衡量房地产企业价值的主要标准,此为房地产行业的重资产模式一个体现。然而,在后土地红利时代,房价上升速度受到抑制,持有资产本身的回报降低并且不足以弥补持有期资金成本时,房地产企业转型已成必然。
 
  蜕变阵痛也已开始。众多房地产企业已充分意识到,作为周期性行业,长久以来遵循的滚动开发模式随着市场和政策环境的突变很难再维持下去。房地产市场是一个千变万化的市场,只有懂得借势与变革的企业才能一直活下去。放眼全国,万科、万达、绿地等龙头企业纷纷在加速布局轻资产战略。其中,万达提出的“轻资产”战略转型即为商业地产的REITS模式。这种模式相当于把万达所持有的购物中心放到一个基金池,产权归属基金公司,万达代为开发和建设,后期帮助管理与运营。在这种模式下,企业无须再在商业地产项目中沉淀大量的资金。轻资产模式的本质是企业在资产回报降低、行业竞争加剧的背景下,通过对资源和资本的优化配置来提高行业整体效率的一种策略。轻资产模式,已成为市场需求低迷现实背景下房地产企业的必然选择。
 
  二、融资渠道亟需拓展
 
  在房地产景气度持续低迷的情况下,大多数房地产企业尽管在寻求产品多元化发展,以求能够快速去库存,但短时间内依旧很难解决资金层面的难题,房地产企业融资渠道亟需拓展。
 
  首先,房地产市场并未全面回暖,销售回款有限难以全部缓解资金压力。上半年,房地产市场在多重救市政策刺激下开始回暖,但回暖主要集中在一二线城市,三四线城市市场行情仍然不乐观。目前,市场总体库存依然很大,尤其是三四线城市往年过量开发,使得开发商不得不面临巨量库存的销售压力。
 
  其次,国内融资渠道依然有限。我国房地产企业融资渠道较少,主要依赖于银行信贷。据国家统计局披露房地产开发企业资金来源情况表明,2014年,房地产企业到位资金121991亿元,若将定金、预收款以及个人按揭部分也计入银行信贷因素,房地产企业的资金约有50%以上来自银行贷款。尽管自2014年以来央行连续降准、降息,但房地产企业从银行渠道融资的成本并未明显下降。今年以来,虽然房地产企业定向增发、再融资、发债等融资方式逐渐放开,但因融资审批严格、程序复杂、耗时较长,受益较多的还是资金实力较强的大型房企,中小型房企仍然很难受益。
 
  最后,海外融资成本上升,融资难度加大。2011-2014年受房地产调控政策影响,房企国内融资成本较高,融资难度较大,因而在港上市房企逐渐增多,海外融资比例不断提高。但随着美元走强和人民币贬值预期加强,海外融资成本升高,海外融资规模开始不断下降。数据显示,今年前7月房企海外融资183.1亿美元,而2014年同期为431.54亿美元,同比下降了57.6%。现阶段我国房地产高增长时代已经结束,美国经济逐渐复苏,美元持续走强,我国内地房地产企业以往所享受的低廉而丰富的海外资本红利正在消失。这种情况下,内地房地产企业海外融资缩水也将成为一种新常态。
 
  在融资渠道受阻的背景下,“REITS”这一被业界呼吁、期待多年的房地产投融资工具再次进入人们的视野。2014年9月30日,央行就提到要积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。住建部也表示要求积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点,支持从租赁市场筹集公共租赁房房源等多种渠道,发展租赁市场。随着我国房地产行业步入存量时代和房价长期以来的持续上涨,单个物业的交易所需的资金体量也越来越大。资金供给和房地产行业资金需求之间的期限错配问题将日益突出,因此REITs的推出有其内在需要。在宏观经济去杠杆的大背景下,REITs作为在国外快速发展并且运行模式成熟的资产证券品种,快速推进也在情理之中。
 
  三、REITS引领融资新方向
 
  在一定意义上,商业地产兼具地产、商业与金融三重特性,既区别于单纯的商业企业,又有别于传统的住宅地产。其主要依靠收取租金来维持运营,资金回笼将是一个漫长的过程,资金实力欠缺者很难坚持下来。从国外的发展情况来看,REITS已经成为商业地产的主要融资方式,美国约有超过60%的地产投资是通过REITS实现的。总的来说,在REITs存在的情况下,商业地产行业的运转将出现精细化合作,不同风险偏好的资金将会流向商业地产运作的不同环节,进而实现资金的风险偏好与投资收益的匹配。追求高投资回报的房地产企业将会负责商业地产的前期开发以及培育,然后将培育成熟的商业物业出售给REITs,实现退市套现。
 
  由于REITs拥有分割收益权的特性,推出后,REITs将为商业地产的后期经营提供大量廉价的资金,而反过来,专业的物业管理公司的规模化经营也将为REITs持有人带来高额回报。房地产开发商可选择现有项目中成熟、优质、有稳定现金流的商业物业项目作为“资金池”,然后长期持有,以获取租金作为投资回报。
 
  2015年6月万科与鹏华基金推出我国内地首只公募发行的房地产资产证券化产品。此次资产证券化主要针对万科前海企业公馆租赁收入部分。不难看出,万科是想通过物业资产打包上市,并利用专业管理团队对物业资产进行管理,以此实现轻资产发展的目标,同时,也有利于万科快速回笼资金。
 
  在我国,商业地产加速进入存量时代,借助REITs的推出,并购原来良莠不齐的项目,进行资产改造,这将为国内需要融资的商业地产项目提供新的融资渠道。
 
  四、私募基金的“REITs”新契机
 
  在金融、地产、商业三者之间,金融处于价值链的顶端,同时也在房地产行业发展中扮演着重要角色。我们认为,过去两年房地产私募基金的爆发,更多地应该归因于国内房地产市场融资在银行限贷和房地产信托收紧之后的转向,而非房地产基金管理行业的崛起。REITs的推出将使得房地产的金融属性更加彰显,“野蛮生长”起来的房地产私募基金将逐步转向为专业的资产管理机构。
 
  REITS在对商业房地产企业运营模式的影响主要在于其提供了一种融资渠道以及退出机制。即商业房地产企业联合房地产私募基金设立REITS,在公开市场募集资金,然后用于商业地产的开发、培育,并获取租金收益,其后再将租金收入以分红的形式分给投资者。
 
  另外,房地产私募基金可以和REITs“配对”,房地产私募基金切入商业地产的开发以及前期培育,待商业地产培育成熟获得稳定的租金收入后,再将成熟的存量资产打包设立REITS在公开市场出售部分份额回笼资金,本质上是一种类住宅开发模式,这将大大缩短股权类的房地产私募基金的投资回报周期,整个过程实现了由重资产向轻资产的转变。
 
  REITs推出之后,随着市场容量的扩大,大量资金将涌入REITs及REITs的IPO市场。房地产私募基金将可以依仗其对各投资品类的整合能力,同时持有多个项目,通过各个项目时间上的搭配,以及项目需求资金量的配置,让各种规模、期限和收益率的项目合理搭配起来,实现风险收益最大化。
 
  总而言之,REITs的推出将给房地产私募基金带来巨大机会。那些基金管理流程更完善、拥有更好的品牌背书,能通过产品结构设计获得低成本资金,同时在基础资产上拥有专业的投资能力和配置能力的房地产私募基金将具备更好的发展前景。
  文章来源:admin
 

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